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2022.09.18

ライフ

一軒家DIYリノベの落とし穴。経験者に聞く、物件探し&契約時にチェックすべき4項目


「失敗から学ぶ移住術」とは……

フォトグラファー、山本 大さんが絶賛進行中の一軒家セルフリノベーション

自分でつくる新たな住まいは、あれもしたい、これもしたいと夢は膨らむばかりだが、その前に、ぜひとも知っておきたいコトがある。

それは「物件の購入やリノベ着工の前」に、誰もが陥りがちな失敗

今回は、物件探しの落とし穴を回避するためのポイントを、山本さんの実体験から教えてもらう。

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中古一軒家を買ってDIYリノベする人 山本 大●写真家。有名撮影スタジオ勤務後、清水将之氏に師事し、その後独立。以降『OCEANS』をはじめとする数々のメディアや広告などで活躍。また、父の影響からDIYにも積極的で、旧宅では愛犬用にリビングの床をすべて無垢材に張り替えるなど、プチDIYリフォームの経験者でもある。

① 予想以上にカラい保険会社の査定



住宅購入時は、借り入れを行うのが一般的。そこで大きなハードルとなるのが、金融機関や保険会社の審査。

「健康状態」「借入時年齢」「完済時年齢」「担保評価」「年収」「連帯保証」など審査項目は多岐にわたるが、ある程度の準備をしておけば概ね通過する可能性は高い。

ただ、通過したとしても、最後のハードルでつまづくケースがある。それが、保証会社の審査。山本さんもそこには苦労したようだ。



「必要な書類を準備し、不動産屋さんと相談し金融機関へ提出。無事、審査は通りましたが、ただ、保証会社の審査が思いのほか厳しくて……。1社目は落ちてしまったんですよね。2社目で審査がおりローンを組めました」。

住宅ローンを借りる際、原則として保証会社による保証が必要になる(最近では、ネット銀行を中心に必要としない住宅ローンも増えてきている)。保証会社とは、住宅ローン利用者が貸し倒れした場合、住宅ローン利用者に代わって残りの住宅ローン残高を金融機関に支払う機関。

リスクを負っている分、保証会社は、住宅ローン利用者から保証料を徴収している。

保証会社は、大きく分けて銀行など金融機関系列の保証会社と、独立系の保証会社がある。

前者は基本的に審査はカラめ。そのため、後者を選んだほうが審査は通りやすいかもしれない。とはいえ、それぞれ一長一短があるため、銀行選びと同時に確認することをオススメする。

② “筆”ごとにかかる登記費用が誤算になることも

不動産を購入する際にかかる費用に「不動産登記費用」がある。

不動産登記とは、土地や建物の持ち主が自分であることを証明するためのもの。それにより、所有権をめぐるトラブルなどを回避することができる。



登記には大きく分類すると3種類あり、もっとも身近で、山本さんも行ったのが「所有権移転登記」だ。

別の誰かが所有していた不動産を購入する際、所有権の移動に伴い行われるのが所有権移転登記。

山本さんの場合、持ち主の土地と中古建物の所有を移転させたので、その登記費用は、[土地の評価額×2.0%]+[建物の評価額×2.0%]に司法書士へ支払う手数料(相場として5〜10万円)を加えた金額となる。

ただ、そこに思わぬ落とし穴が潜んでいた。

「登記費用は誤算でしたね。僕も一度住宅を購入しているので、登記費用については分かっているつもりでした。ただ、今回は不動産屋の方から登記はちょっと高いかしれない、とは言われていましたけど、まさかこんなにかかるとは……」。



登記は一筆(1つの土地の単位)ごとに行われるため、点在する複数の土地所有を移転する場合、当然、それぞれに登記をする必要がある。

「以前購入した住宅ぐらいかなと思っていたら、ここは、宅地、山林、山林…と全部で9筆ぐらいあったんですよ。なので、当初想定していたよりも2.5倍ほどかかりました」。

購入する物件が登記上では何筆分かは、確認をしておいたほうが良さそうだ。


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