37.5歳から旅立つ、マネークエスト Vol.11
2018.07.29
LIFE STYLE

高利回りを狙う不動産管理術で、目指すは不労所得ライフ!

37.5歳から旅立つ、マネークエスト Vol.11
さくら事務所の創業者・長嶋 修さんから、不動産投資の前提知識と物件の選び方を学んだ我々。最後に学ぶべき大事なポイントが残っている。それが「不動産物件の管理」だ。物件購入後にどういった手間が発生するのか。高利回りを実現するには? もしも、事故物件になってしまったら? さまざまな疑問に対して赤裸々に迫った。

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自分で管理すれば高利回りだが、初心者は賃貸管理会社が安心

これまでに学んできた資産運用のひとつ、投資信託。これは、基本的に購入したらほったらかし。長期保有によって、値上がりを待つ手法だった。株を買ったら、定期的に値動きの確認をしながら、売るタイミングを見計らう。では、不動産物件の購入後は?

「物件管理という仕事があります。主な内容は、自分または直接依頼をした工務店によるリフォーム、契約から入居者とのやりとり対応、退出後のメンテナンスなど。自分で手を動かすせば、手間は掛かりますが、その分利回りは高くなる。私の知り合いには、20%という高利回りを達成した人もいます」(長嶋氏)。

しかし、仕事をしながら副業的に賃貸収入を得るなら、これだけの手間は掛けられない。そのときには、賃貸管理会社に委託するケースが多いという。

「賃貸管理会社に委託すれば、賃料の5%程度で、入居募集や契約手続き、家賃の集金、入居者からの問い合わせなどに対応してもらえます。賃貸管理会社は複数あるので、いくつか見積もりをとって、サービス内容を比較して選ぶといいでしょう」。

気をつけたいのは、賃貸管理会社は、家賃の集金や滞納家賃の催促はしても、強制的な回収は行わないということ。不動産投資では、こういったリスクも伴う。

「不動産投資は自分で決めるべきポイントが多く、事業に近いという話をしました。入居者の選択もジャッジメントのひとつです。事業でも、人を見極められなければ、ダメな人材を雇うリスクがある。同じように、滞納のリスクが少ない人を見極めて、入居者として選ぶ必要があるでしょう」。

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もしも購入した物件で死亡事故が起きてしまったら……

もうひとつ、個人的に気になっているリスクがある。それは、購入した物件で入居者が死亡してしまうこと。ワンルームで働き盛りの若い世代に貸せば、リスクはかなり低いが、ゼロとは言い切れない。万が一、誰かが死んでしまったら、入居者は入らず、売るにも売れず、まさに“負”動産……。

「まず、物件で人が亡くなっても、売れないということはありません。自殺の場合、一般的には、3割ほど価値が落ちるといわれています。また、改めて貸す場合も、法律的には亡くなった入居者の次に入居する人には告知する義務がありますが、その次の入居者からは告知義務はありません」とのこと。

それでも心配なら、最近は「孤独死対策保険」などもあるという。これは、限度額はあるが原状回復費用や事故後の空室や値下げの家賃保証などをカバーしてくれる補償だ。ただし、長嶋さんは、「保険は入れば安心ですが、その分、利回りは低くなります」と指摘する。火災保険などは当然として、リスクを的確に判断して、どの保険に加入するかを取捨選択する必要があるようだ。このあたりも、まさに事業としてのジャッジメントである。

「最初は1000万円前後の物件から始めてみて、不動産投資が向いていたら、徐々に金額を上げていっても良いでしょう。副業でもいいし、専業を目指してもいい。賃貸管理会社を上手くつかえば、不労所得も可能です」と長嶋さん。

正直、不動産投資は、思い立ったらすぐに手を出せるというほど、簡単ではない。しかし、想像しているよりは、ハードルが低いと感じたのも事実。個人的には、月々、定期的に家賃収入が入ってくるのは魅力。副業が注目される今、給料+αの収入はありがたい。投資信託や株に加えて、資産運用のポートフォリオのひとつに加えてもいいかもしれない。

【今回のマネー賢者】
長嶋 修
業界初の個人向け不動産コンサルティング会社『さくら事務所』を設立。以降、さまざまな活動を通して“第三者性を堅持した個人向け不動産コンサルタント”の第一人者としての地位を築く。国土交通省・経済産業省などの委員も歴任。主な著書に、『マイホームはこうして選びなさい』(ダイヤモンド社)、『「空き家」が蝕む日本』(ポプラ社)など。

コージー林田=取材・文

# マネークエスト# 不動産# 物件管理
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