「失敗から学ぶ移住術」とは…… フォトグラファー、山本 大さんが
絶賛進行中の一軒家セルフリノベーション。
自分でつくる新たな住まいは、あれもしたい、これもしたいと夢は膨らむばかりだが、その前に、ぜひとも知っておきたいコトがある。
それは
「物件の購入やリノベ着工の前」に、誰もが陥りがちな失敗。
今回は、物件探しの落とし穴を回避するためのポイントを、山本さんの実体験から教えてもらう。
▶︎この記事の画像ギャラリーを見る 中古一軒家を買ってDIYリノベする人 
山本 大●写真家。有名撮影スタジオ勤務後、清水将之氏に師事し、その後独立。以降『OCEANS』をはじめとする数々のメディアや広告などで活躍。また、父の影響からDIYにも積極的で、旧宅では愛犬用にリビングの床をすべて無垢材に張り替えるなど、プチDIYリフォームの経験者でもある。
① 予想以上にカラい保険会社の査定
住宅購入時は、借り入れを行うのが一般的。そこで大きなハードルとなるのが、金融機関や保険会社の審査。
「健康状態」「借入時年齢」「完済時年齢」「担保評価」「年収」「連帯保証」など審査項目は多岐にわたるが、ある程度の準備をしておけば概ね通過する可能性は高い。
ただ、通過したとしても、最後のハードルでつまづくケースがある。それが、
保証会社の審査。山本さんもそこには苦労したようだ。
「必要な書類を準備し、不動産屋さんと相談し金融機関へ提出。無事、審査は通りましたが、ただ、保証会社の審査が思いのほか厳しくて……。1社目は落ちてしまったんですよね。2社目で審査がおりローンを組めました」。
住宅ローンを借りる際、原則として保証会社による保証が必要になる（最近では、ネット銀行を中心に必要としない住宅ローンも増えてきている）。保証会社とは、住宅ローン利用者が貸し倒れした場合、住宅ローン利用者に代わって残りの住宅ローン残高を金融機関に支払う機関。
リスクを負っている分、保証会社は、住宅ローン利用者から保証料を徴収している。
保証会社は、大きく分けて銀行など金融機関系列の保証会社と、独立系の保証会社がある。
前者は基本的に審査はカラめ。そのため、後者を選んだほうが審査は通りやすいかもしれない。とはいえ、それぞれ一長一短があるため、銀行選びと同時に確認することをオススメする。
② “筆”ごとにかかる登記費用が誤算になることも
不動産を購入する際にかかる費用に「不動産登記費用」がある。
不動産登記とは、土地や建物の持ち主が自分であることを証明するためのもの。それにより、所有権をめぐるトラブルなどを回避することができる。
登記には大きく分類すると3種類あり、もっとも身近で、
山本さんも行ったのが「所有権移転登記」だ。
別の誰かが所有していた不動産を購入する際、所有権の移動に伴い行われるのが所有権移転登記。
山本さんの場合、持ち主の土地と中古建物の所有を移転させたので、その登記費用は、［土地の評価額×2.0％］+［建物の評価額×2.0％］に司法書士へ支払う手数料（相場として5〜10万円）を加えた金額となる。
ただ、そこに思わぬ落とし穴が潜んでいた。
「登記費用は誤算でしたね。僕も一度住宅を購入しているので、登記費用については分かっているつもりでした。ただ、今回は不動産屋の方から登記はちょっと高いかしれない、とは言われていましたけど、まさかこんなにかかるとは……」。
登記は一筆（1つの土地の単位）ごとに行われるため、点在する複数の土地所有を移転する場合、当然、それぞれに登記をする必要がある。
「以前購入した住宅ぐらいかなと思っていたら、ここは、宅地、山林、山林…と全部で9筆ぐらいあったんですよ。なので、当初想定していたよりも2.5倍ほどかかりました」。
購入する物件が登記上では何筆分かは、確認をしておいたほうが良さそうだ。
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