2019.11.26
LIFE STYLE

金利の低さ=貸し倒れリスク! 日本一のスペシャリストに聞く、住宅ローン選びのコツ

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連載「賢い借金」
ローンや借金というと、ネガティブに捉えがち。でもちょっと待った! 借金とは、いわば“未来のお金を先に使うこと”。使い方次第で利用価値は大いにある。家や車といった大きな買い物も増える年代。一度フラットに借金を考え直してみよう。

       
30代後半になると、そろそろマイホームを考える人も多いだろう。そこで待ち受けているのが「住宅ローン」。一般の人が利用する“借金”としては、最大かつもっとも定番と言えそうだけど、選び方がいまいち分からない。

そこで前回は、“日本一住宅ローンに詳しい男”こと、iYellの代表取締役社長・窪田光洋氏に取材。すると「住宅ローンは全然難しくない。むしろシンプル」との答えが返ってきた。そして「やみくもに金利の低いローンを狙うのは危険」とも……。この辺について、前のめりで聞いてみた。

窪田光洋iYell代表取締役社長兼CEO。1984年神奈川県生まれ。2007年に新卒でSBIグループのモーゲージバンクに入社し、2014年に最年少で執行役員に就任。住宅ローン商品の組成から販売、審査、債権処理など、すべてのフェーズでトップを歴任。2016年に独立しiYellを設立。セミナー講演や執筆も手掛ける。

 

自分が返済できなくなる確率、わかります?

--前回、住宅ローンの「金利」の考え方を教えてくれると言われていました。なるべくシンプルに、簡単に、お願いします!

わかりました。あえて簡単な言い方をすると、金利って「貸し倒れ」のリスクなんですよね。つまり、借主がローンを返せなくなる確率です。それが「金利○%」に表されている。そう考えると単純じゃないですか。

--ほお……。

日本の住宅ローンは、おおむね金利が0%代〜5%以下です。その数字は、金融機関が考える「この人が返済できない可能性」につながるわけで、いわば貸し倒れの確率を見極めるためにローン審査をしています。

--なるほど。確かにそう考えるとシンプル……。

あくまで一例ですが、インドネシアの住宅ローンって金利が約9%というケースが多いんですね。それは、単純に返済しない・できない人が日本よりたくさんいるからなんです。

--ちなみに、金融機関はどうやってローン審査をするんですか。

いろいろな要素がありますが、いちばん大きいのはやはり「職業」ですね。収入は返済に直結しますから。分かりやすくするために、あえてざっくり言いますよ。ざっくり言うと、公務員や上場企業のサラリーマンは厳しい審査に通りやすい。つまり、低い金利の住宅ローンに受かりやすい。一方、フリーランスは収入がどうしても不安定になりがちなので、厳しい審査は通りにくい。あくまで、あくまで一般論ですよ。

--僕がフリーランスのライターだからって気を遣わなくていいですよ。

すみませんね(笑)。いずれにしても、そう考えると金利はすごくシンプルな構造だと思いませんか。

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ローン比較サイトの落とし穴に注意

--では、どうやって金利を選べばいいんですか。

やみくもに低い金利の住宅ローンを狙うのは、必ずしも得策ではないですね。まずは自分がどの金利ゾーンにいるのかを考えてみるべき。なかには「通ればラッキー」と思って、いちばん低い金利の住宅ローンから順に当たる人がいますが、かえって「不当に高い住宅ローン」に行き着く可能性があります。

--え、どうして? 騙されちゃうとか?

騙されるわけではありません。最近、ウェブ上で住宅ローンを比較できるサイトが増えていますよね。借入額や年数などの条件を入れると、オススメの住宅ローン商品を出してくれる。あれって、大抵は金利の低い順から並んでいますよね。

--はい、だって金利は低い方がいいですもん。

それはわかります。でも、さっきの話を思い出してください。金利の低い順からオススメ商品が並んでいるということは、数ある住宅ローンの中でも、特に貸し倒れリスクが少ない人向け、住宅ローン審査がもっとも厳しい商品ばかりというわけです。となると、自分の金利ゾーンよりずっと低金利の商品が出ている可能性が高い

--ということは、審査に受かるか分からない……。

はい、審査に落ちるケースも増えてきます。そして、問題はここから。そうやって無茶な低金利ローンを受けて、何度も審査に落ちると、いざ適正な住宅ローン金利の審査を受けたときに、過去の審査歴がネックになってしまうんですよ。

--どういうことですか?

金融機関は、住宅ローン審査の合格・不合格のデータをすべて共有できます。すると、「これまでに何度か落ちている点」を疑いの目で見てしまう。以前の審査で何か懸念点があったのか、とか。過去に落ちていることは悪印象を与える。

--えー!!

本来は2%の金利ゾーンにいる方でも、事前に1%未満の住宅ローン審査を何度も受けて落ちていると、その後に2%の審査を受けたときに苦労する可能性がある。もしかすると、そこも落ちて、最終的に3%以上のローンを組むかも……。金利の低いところから行こうとすると、こういうリスクがあるんです。

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ローン選びは「安さ」より「人生設計」

--結果的に、自分の適正な金利より高くなってしまうと……。

はい。だからこそ、事前に住宅ローンの専門機関に相談するなどして、自分の金利ゾーンを考えておくべき。家選びと並行してやった方がいいでしょうね。それでも低金利を狙いたいなら、いったん自分の適正金利の審査を受けて、承認だけ取った状態で低金利ローンの審査を受けるのがいいでしょう。待ってもらうこともできるので。

--そんな裏技が!

上の金利を取ってから下を攻めるんです。いずれにしても、住宅ローン選びは金利の低いところから行くのではなく、自分にあった適正な金利で選ぶべき。もっと言えば、金利が少し高くても、自分にとって必要な保険がつく、あるいは人生設計に沿っている住宅ローンを選択することが大切です。

--人生設計……。

そうですね。一例として、金利には大きく3種類あるのはご存知ですか?

--3種類?

はい。ローン期間中に金利が変わる「変動金利」、ある期間だけ金利が固定される「期間固定金利」、契約中はずっと金利が変わらない「全期間固定金利」です。この3つのどれにするかを考えるにも、やはりまずはご自身の人生設計が重要です。

--どういうことですか?

今挙げた3種類は、後ろに行くほど金利が高くなります。つまり金利が固定されるほど高くなる。なぜなら、金利が変わらない分のリスクを金融機関が背負うから。一方、変動金利は、景気次第で金利が高くも安くもなる可能性があります。

--そのうち、どれを選ぶかですよね。

はい。みなさんこのとき「どれがいちばんお得か」という視点で選びがちですが、まずは人生設計です。そもそも、その住宅に何年住むのか。すでにお子さんが10歳を超えていれば、およそ10年後、お子さんが結婚して家を出るかもしれない。夫婦ふたりで何部屋もある家にそのまま住み続けるのか。そういった具体的な人生設計を考えたほうが、自分に合う住宅ローンは見えてくるかもしれません。

--なるほど。

たとえば、10年後に家を売る可能性が高ければ、35年ローンを組んだとしても、10年間は固定、以降は変動金利となる「期間固定金利」を選ぶ方法もある。すると、全期間固定金利よりは安いですし、そもそも10年後には売ってしまうかもしれません。

--それもテクニックですね!

テクニックというか、安さばかりに目が行き過ぎると、大事なことを忘れてしまうということです。家は人生に関わる最大の買い物ですから、安さよりも本当に欲しいもの、必要なものが何かを考えるべき。そのうえで、手段としての住宅ローンがあるのです。

--なるほど。お得さに走るあまり、家が微妙じゃ本末転倒ですものね。

はい。そのうえで自分に合った住宅ローンを見つけるために、家選びと並行して住宅ローンの勉強をすべきでしょう。それが、私からのアドバイスです。

--ローン選びの基本的な考え方が見えてきた気がします。ありがとうございました!

 

有井太郎=取材・文 小島マサヒロ=写真

# iYell# 住宅ローン# 賢い借金# 金利
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