同世代で資産運用をうまくやっているヤツはどんなことをしているのか……。30代後半、ＩＴ系スタートアップ企業で部長職をしているＴさんは、33歳で結婚したとき、趣味の車や無軌道なお金の使い方をしてきたせいで、貯金はほぼゼロ。
ところからここからわずか5年ほどで、リゾート地沖縄にふたつのマンションを保有して毎月20万円の不動産収入を得ているほか、不動産売買で頭金を作り、都内の超一等地にある8000万円の自宅マンションを購入するなど一気に資産家に。なんとも、うらやましい状態にいます。Ｔさんに一体、何が起きたのか。全6回にわたってお届けする、Ｔさんが「こっそりうまくやっている」マネー運用術、今回は第5回です。
沖縄の不動産収入を管理するプライベートカンパニーを設立
IT系スタートアップ幹部のTさん「バケーションレンタルの常連さんが増えるのはうれしいのですが、家族旅行に行けなくなっちゃうほどになるとは」東京にいながら、住む予定のない高級マンションを沖縄に買ってしまったＴさん。空き部屋になっている期間のマンションレンタルを思いつき、現地の不動産会社と連携して仕組みを作り上げたら、大成功。初年度から、8％の表面利回りを達成します。そしてこのとき、ひとつこだわったことがあった、と語ります。
「収入が入るかもしれない、となったとき、真っ先に思い浮かんだのが、資産管理会社を作ることでした。今は株式会社が資本金1円からでも作れる時代。不動産が生む収益は事業として計上しようと」
どうして会社設立にこだわったのかといえば、「不動産運用上の経費」が認められるからです。
「新入社員の頃に比べれば、どんどん収入は上がっていったのに、どうしてお金が残らなかったのか。それは、しっかり税金も増えていったからです。会社にすれば、会社を運営するための費用は経費として認められ、個人では最大50％を超える税金よりも法人のほうが有利になることがありますから」
「加えて、マンションを購入してからは、管理があるのでそれまで以上に頻繁に沖縄に行くことになりましたが、事業ですので交通費なども「不動産運用上の経費」となります」
「会社運営となれば、もし赤字になっても個人と違い9年間は持ち越すことができるので、利益が大きく出た年に大きな税金を払うリスクヘッジにすることもできるわけです」
ところが、やがて、買った高級マンションのバケーションレンタルは、空きスケジュールがなくなるほどの人気になっていきました。
「常連さんが増えていって、バッティングが始まったんです。それで、せっかくならほかにもリゾートマンションを買おう、と」
不動産会社との密接な連携プレーによって、稀少な高級マンション物件をまた手に入れることに成功。1年置きに買い足して、最初の購入から4年で4つのマンションを手にすることになります。ただ、ここでＴさんは徹底的なリサーチを試みています。
徹底リサーチした結果、自分で決めた適正価格が１部屋2800万円
Tさん「何事も徹底したリサーチが大切です」「ひとつは人口統計です。そのエリアは、これから人口が伸びるのかどうか。そうすれば、住宅需要は増えます。これまでマンション価格が上がったからといって、これからも上がるとは限りません」
それは統計をチェックしたり、不動産会社にも聞いたりして徹底的に調べたといいます。
「そしてもうひとつ、現状のマンション市場の動向でした。マンションは値上がりが進んでいた。そうすると、購入価格によっては、レンタルに出す価格も高くしなければいけなくなってくる。でも、上げすぎると周辺の賃貸相場から離れすぎて、借り手が見つからないリスクが高まってくるわけです」
Ｔさんは、長期出張者の手当から米軍士官の住むマンションの相場まで、さらにいろいろ調べてシミュレーションを行います。そうして、月額でひと部屋当たり13万円の家賃で、東京在住の人間の目線で満足いくマンションは需要として底堅い、と判断したのです。そこから最低限の利回りを加えた2800万円を自分の適性金額と設定し、その金額以上の物件は買わない、と決めました。
最盛期、4つのマンションを持っていたＴさん。常連のお客さんには新しい物件も勧め、もともとの物件には新たな常連も増えていきました。4つもあるのに、しっかり稼動し、最も多い年で、年間600万円を稼ぎ出してくれることになります。
「働くことが大好きな人だったら、働いて稼ぐ、というのも楽しいことだと思うんですよね。でも、実は僕は働くことがそんなに好きじゃない。その意味で、買った不動産が収入を生み出してくれる、というのは本当にうれしい発見でした。妻に、沖縄にマンションを買って、と言われていなければ、絶対に気づけなかったと思います」
そして、不動産で得られた収入は、資産管理会社へ。これまでレジャーだった沖縄への移動や滞在、現地での交流が収益を生む事業となることで結果的に浪費ではなくなりました。
「お得意様を優先していたら沖縄のマンションは、僕たちは予約が取れなくなりまして（笑）。なので、お休みのときはハワイに行くようになりました。でも、その代金は僕が働いた会社の給料から出しているわけではないわけです。不動産が生み出してくれたお金であり、自分が働いて稼いだお金を使わなくていい、というのはなんともいえない、うれしいことでしたね」
そしてＴさん、今度は東京で不動産を手に入れることになります。
（第6回、最終回に続く）
取材・文／上阪徹
1966年、兵庫県生まれ。アパレルメーカーのワールド、リクルート・グループなどを経て、94年よりフリーランスに。経営、金融、ベンチャー、就職などをテーマに、雑誌や書籍などで幅広く執筆やインタビューを手がける。著書に『成城石井はなぜ安くないのに選ばれるのか？』（あさ出版）、『僕がグーグルで成長できた理由』（日本経済新聞出版）、『職業、ブックライター。』（講談社）、『成功者3000人の言葉』（飛鳥新社）、『リブセンス』（日経BP）など。
